El desperfilamiento crece en México porque los ingresos ya no alcanzan para calificar a un crédito hipotecario y la vivienda económica no se construye para quienes más la necesitan.
La crisis que se vive y que puede agudizarse tiene un nombre: desperfilamiento. Hasta hoy se ha manejado discretamente por los bancos, pero lo cierto es que los reclamos crecen porque a un gran volumen de mexicanas y mexicanos no les alcanzan los ingresos que perciben para calificar para un crédito hipotecario, para poder pagar la mensualidad y, por supuesto, no alcanza para comprar vivienda.
Ni casa ni depa, quizás si tiene suerte un terreno, pero lejos del centro de la ciudad. Los precios de la vivienda siguen superando la capacidad de compra de un grueso de la población.
La vivienda que se ofrece en ciudades como la de México, Guadalajara, Monterrey, no se diga en destinos como Cancún o Los Cabos, está por encima de lo que pueden comprar empleados de los segmentos de bajos ingresos e incluso de clase media.
Los segmentos más rezagados son los de jóvenes que comienzan a trabajar, al igual que las mujeres, cuyos ingresos en promedio están 34 por ciento vs. hombres.
En una encuesta que elaboré a mediados de año entre diferentes bancos y brokers reveló que el promedio del crédito que éstos solicitan es de dos a dos punto cinco millones (mujeres, jóvenes de generación “Z” y millennials).
¿Qué se pueden comprar con eso? Difícil, porque la oferta se reduce.
¿Crecerá el sector inmobiliario con vivienda y nearshoring en el 2026?
Por cierto
Conclusión: el desperfilamiento conlleva a otras soluciones y contribuye a la caída del crédito hipotecario.
La falta de construcción de vivienda económica para población de menores ingresos no es responsabilidad de la banca (quizá se le puede pedir que financie más pymes constructoras y desarrolladores en el país).
El sistema financiero también vive la consecuencia de la poca producción de vivienda e incremento de precios de ésta.
¿Qué hace? Se puede identificar un comportamiento “selectivo” de los bancos en la actualidad. Esto es: eligen a población que sí puede pagar el crédito y se concentran en financiamiento para vivienda media y residencial. No en la económica.
Con los bancos en México se tendrá que analizar por qué ha disminuido el interés en los créditos hipotecarios, en particular en un par de bancos extranjeros. Pero la razón, según expertos, se refiere a la poca ganancia que obtienen por un crédito de largo plazo y, ante la disminución de solicitudes, optan por impulsar el crédito empresarial y de consumo.
Ese tema lo abordaremos aquí en breve.
Hoy, sobre el desperfilamiento, lo que han hecho algunos bancos es ampliar el plazo para que logren pagar las mensualidades. Que les alcance con sus ingresos diferido a más tiempo. Por eso los créditos ya se volvieron a retomar por parte de algunas instituciones hasta treinta años.
Y lo otro que sucede —dicho por directivos hipotecarios como Enrique Margain, coordinador de Crédito de la Asociación de Bancos de México y directivo en Banca Mifel— es que la población selecciona no la vivienda que quería, sino “la que le alcanza”.
Entonces elige otra más económica y también más reducida de tamaño, o bien en una ubicación diferente donde el precio es más módico, pero ya no es “la casa ideal”.
Los números del cierre hipotecario 2025
En 2025, se prevé caída de entre seis y siete por ciento vs. 2024 del crédito hipotecario, confirmó José Ángel Borbolla, CEO de Cibergestión para América Latina.
El número de créditos cerrará en aproximadamente 113 mil créditos, cuando en 2024 se colocaron 156 mil pero lo interesante es que el monto no es tan reducido: pasará de 288 mil millones de pesos a 270 mil millones.
“La caída es menor, pero es un comportamiento que estamos viendo en todos los estados”, precisó Borbolla, y señaló: “Lo cual significa una contracción en el acumulado de estos tres años de un treinta por ciento”.
Los tres factores a los que atribuyen la caída en el crédito hipotecario son:
- Primero: el incremento del precio de la vivienda, que tuvo un alza del diez por ciento vs. el ingreso de las trabajadoras y trabajadores, que no crece a ese mismo ritmo.
- Segundo: la incertidumbre vinculada a la parte de empleo (desempleo creciente).
- Tercero: el alza en las tasas, que han crecido en los últimos tres años. Entonces había tasas promedio de nueve punto dos por ciento vs. arriba de diez por ciento actual.
México se está quedando rezagado en la producción de vivienda vs. países de América Latina como Perú y Colombia. Reto que enfrentará en 2026.
PREGUNTA
¿Cómo enfrentará la banca el desperfilamiento de las y los mexicanos para otorgar crédito hipotecario?
Las juntas pueden guiar a las empresas a través de una crisis
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Mariel Zúñiga
Periodista y conferencista Directora de Multimedia En Concreto y fundadora de Mujeres Líderes por la Vivienda (Muliv). Participo en conferencias con Universidades y organizaciones de la IP y del mercado inmobiliario. Especializada en negocios conozco los real estates, la vivienda y la construcción e infraestructura como parte de mi formación periodística de 3 décadas. Mi objetivo: Lograr una comunicación eficiente del mundo inmobiliario.y recibe contenido exclusivo
