El reto de la vivienda digital

Por Martín Guevara Hernández

Si bien en nuestro país existen avances en su digitalización, los desafíos son todavía múltiples. Un ejemplo es lo que muestra el Índice de Digitalización Global de BBVA (DiGix) en 2019, en el que clasifica el grado de evolución digital de los países, en una escala de 0 el menor a 1.0 el de mayor digitalización. En este análisis, México se encuentra en lugar 65 mundial con un índice de 0.472, lo que nos ubica debajo de la media mundial y lejos de los 20 paises con mayor grado de digitalización.

Si profundizamos esta análisis por industría, se evidencian brechas importantes. Como puede estimarse, las industrias mas digitalizadas son los negocios propiamente digitales y la transportación (aerolíneas y paqueteria). En contraposición, la industria de la construcción es de las menos avanzadas como lo indica un estudio de McKinsey Global Institute (MGI), en el que de 22 grandes industrias, la construcción es el penultimo lugar en el índice de digitalización.

Este análisis subraya que los constructores tradicionalmente, a lo largo de la historia de la humanidad, han estado en el primer plano de la innovación. Durante la evolución de generaciones de estructuras y materiales, y desde las primeras piramides hasta los rascacielos del siglo 20. Sin embargo, en las últimas décadas la construcción se ha atrasado, debido principalmente a su arraigo a procesos manuales, frente a los esfuerzos y avances de automatización y eficiencia tecnologica de otras industrias.

Este contexto es bastante contundente. La industria de la construcción y la vivienda tienen de frente un momento decisivo de evolución que cada vez es mas apremiante para su sustentabilidad futura.

Dentro de la industria de la vivienda, habría que particularizar en las causas raiz de este atraso. Una de las principales razones es la inversión que requiere un esfuerzo de digitalización. Esta visión tiene sus fundamentos en la evolución de la tecnologia y sus precios en los últimos 20 años, donde las aplicaciones y sistemas enfocados en la industria o de nicho han sido historicamente escasos y los esfuerzos de tropicalización han requerido mayores recursos. Las grandes firmas de software enfocaron sus estrategias de desarrollo, innovación y recursos en industrias con mayor profundidad comercial, volúmenes y, por ende, mayores eficiencias.

Por su lado, el sector de la vivienda no ha logrado tener completa visibilidad y claridad de los beneficios de la digitalización. Las tecnologias se enfocaron mayormente al control de obra, presupuestos y seguimiento comercial, sin lograr conectar claramente con los mercados locales para obtener los disparadores de posibles ingresos o indicadores desagregados y relevantes para la toma de decisiones.

Otra factor fundamental, es que no han existido los incentivos tecnologicos y de negocio que puedan complementar y convivir, con eficiencias costo-beneficio, las actividades manuales clave del producto. Por mencionar lo mas claro en la construcción: la cimentación, albañilerías, urbanización, infraestructura, preliminares, instalaciones y equipamiento.

No obstante, los medios digitales cada vez son mas relevantes en el sector de la vivienda y han tomado mayor fuerza durante los ultimos años, donde esta ecuación ha venido modificándose por dos aspectos de fondo: por un lado las nuevas tecnologias que han generado eficiencias en costos de inversión y por el otro, la evolución de los medios digitales (buscadores, paginas web, redes sociales) como elemento de conexión masiva con el mercado.

En cuanto a las nuevas tecnologias, principlamente la nube (Cloud), la modularización de aplicaciones en versiones mas pequeñas y los servicios bajo demanda (On Demand y SaaS-Software as a Service), han tenido un impacto radical en menores precios e inversiones en formato de renta mensual, comparado con los antiguos altos costos de infraestructura y de licenciamento (On Premise) por amplios periodos de tiempo.

La inversión que tiene que hacer hoy un desarrollador de vivienda para automatizarse o digitalizarse con respecto a lo que hubiera tenido que invertir hace 15 años, es al menos 10 veces menor; incluso en tecnologías de modelación automatizada tipo BIM (Building Information Modeling) para el área de proyectos y diseño arquitectonico, han existido reducciones importantes en su costo.

Adicionalmente se encuentra, y con cada vez mayor importancia para las organizaciones, la sociedad y el mercado, el desarrollo de nuevas tecnologias para la sustentabilidad ecológica o ecotecnologías. Tal vez aquí recae uno de los temas tecnológicos de mayor impacto y amplitud, que se deben desarrollar en el futuro inmediato para la vivienda; es decir, la eficiencia energética soportada por la innovacion tecnológica, por antonomasia, la digitalización.

En este punto, ya existen los primeros esfuerzos por parte de desarrolladores, los cuales se han concentrado en energias limpias para reducir consumos de luz, agua y gas. Calentadores solares, iluminación LED, aislamiento térmico de la envolvente, electrodomésticos altamente eficientes, sistemas de ahorro de agua y tratamiento de aguas residuales, entre otros.

Asimismo, los propios elementos de diseño bioclimático arquitectónico y urbano, tales como la ubicación, orientación, relación volumen-área, ventilación e iluminación natural, control solar, el empleo y elección adecuados de los materiales en función de los requerimientos ambientales, funcionales, espaciales y estructurales. Así como también, el aprovechamiento de los aspectos naturales, regionales, culturales y endémicos, y la definición de patrones de uso del inmueble y consumo de los recursos que le corresponde directa e indirectamente.

Todo lo anterior soportado por herramientas y sistemas de medición de su impacto, ahorros de consumo y eficiencia. Entre algunos de ellos, certificados de materiales, procesos e inclusive del desempeño energético y ambiental del inmueble, incluyendo análisis detallados de ciclo de vida y huella ecológica. Sin embargo, el camino de la vivienda sustentable y su digitalización, aún es largo para la industria en México.

Por su parte, los medios digitales son lo que ha catapultado los procesos de digitalización en la vivienda en los ultimos años. Su impacto para acercarse a la demanda, de manera masiva, ha sido un elemento cada vez mas recurrente por los desarolladores en función de atraer prospectos (leads) mediante estrategias orgánicas (no pagadas y por posicionamiento de marca), asi como pagadas en buscadores (Google) y redes sociales (WhatsApp, Facebook, Instagram, Twitter, principalmente), muchas de estas estrategias enfocadas en su propia pagina web institucional como canal concentrador (omnicanal) de captación.

Esta prospección digital busca eficientar las conversiones de las fases del proceso comercial o funnel para perfilar, calificar, impulsar la visita a la vivienda, el cierre de la venta y su escrituración, incrementando cada vez mas la cantidad y calidad de prospectos.

En esta pincelada de la situación actual de digitalizacion de la vivienda, se vislumbran retos generales, que podriamos dividir en tres grandes grupos: los tecnologicos/digitales, los operativos y los culturales/organizacionales.

Los tecnológicos y digitales son los mas claros. Implementar cada vez mas y buscar continuamente la automatizacion en un mayor numero de inciativas tecnologicas, en funcion de prioridades del mercado y la demanda (no sólo del negocio u organización). Evidentemente, enfocándolos en la cadena de valor del desarrollo de vivienda, que comprende, la búsqueda y compra de reserva territorial, la gestión de permisos y licencias, el diseño del proyecto ejecutivo o plan maestro, la construcción y control de obra, el control presupuestal o proforma, la comercialización y satisfacción de la demanda. Todos ellos apoyados por proyectos ecotecnológicos que impacten de manera directa el ambiente vivencial, de habitabilidad y de comodidad espacial de la vivienda.

Los operativos, que en ocasiones representan mayores retos que los digitales. En éstos, el principal enfoque debe ser el alinear los procesos de las diferentes áreas y actores clave, en pro del proyecto o inciativa digital en cuestion. Establecimiento de roles, responsabilidades e indicadores clave de desempeño (KPIs). Implementar mecanismos de gestión de avances y medición de resultados.

Es cada vez mas evidente en el mundo digital, que la capacidad de readaptación y realineamiento, la agilidad de ejecución y ajuste dentro de estos equipos de trabajo, son condiciones sine qua non de una excelencia operativa digital. De otro modo, otras iniciativas digitales en el mercado avanzarán mas rápido (ej. en empresas mas pequeñas) y representarán acciones exponenciales en terminos de tiempo, costos y recursos, el alcanzar a estos competidores.

Y los culturales y organizacionales, donde hay que considerar que si existen obstáculos, cualquier iniciativa digital es muy probable que fracase. En este rubro se encuentran los aspectos mas intangibles, como son las sensibilización de las necesidades y beneficios de la digitalización, desde el mas alto nivel organizacional hasta el nivel mas operativo, un ambiente y valor organizacional general de innovación y mejora continua y, sobre todo, el capital humano correcto, comprometido y confiable para impulsar en cada área las iniciativas corporativas de digitalización.

En resumen, alinear la tecnologia, los procesos y la gente a una estrategia institucional digital comun y compartida.

Finalmente, la cuestión es dónde empezar o continuar el proceso de digitalización. Aquí es donde la realidad nos ha superado y esta respuesta hoy tiene sólo cierta parte de claridad. La pandemia generada por COVID-19 y los nuevos paradigmas mundiales que se están ajustando, si bien dejan muchas incognitas futuras, tambien es innegable que han acelerado los procesos de digitalización en todo el mundo; incluso, hay algunos estudios de comercio electrónico que mencionan que este tema en los ultimos cuatro meses ha avanzado más de lo que había avanzado en ocho años a nivel global.

Es justamente aquí donde para la vivienda hay grandes oportunidades que requieren preliminarmente de algunas condiciones básicas. Una mentalidad abierta al cambio (no sólo tecnológico) y al menos indicios de la creación de una cultura tecnológica dentro de la organización.

Un ejemplo muy común es que algunas personas conciben la digitalización como una acción que reemplazará a la gente y eliminará empleos. Nada mas nocivo para la digitalización que esta concepción. El verdadero enfoque consiste en eficientar las actividades operativas y reconvertir el perfil de la gente en funciones que den mayor valor de analisis dentro su responsbailidad actual y tengan menos carga operativa.

Eso si, es indispensble para esta transformación, la adopción de tecnologías digitales que dominarán el desarrollo tecnológico en la vivienda (y todas las industrias) en los próximos años:

• Big Data (BD): altos volúmenes de información que requieren de tecnología para ser procesados de manera eficiente.
• Internet de las Cosas (IoT): interconexión digital de objetos cotidianos con el fin de brindar datos relevantes para la mejor toma decisiones individuales o grupales.
• Inteligencia Artificial (AI): tecnología enfocada en automatizar procesos mediante datos y algoritmos, que usualmente son realizados por humanos

Más allá de lo anterior, fundamentalmente por donde se debe continuar o empezar un proceso de digitalización, máxime en el contexto actual, es que la vivienda debe rediseñarse conceptual y digitalmente no sólo como ese espacio habitable, sino con su noción más básica de comunidad, de barrio, de conexión humana.

Y entonces con este enfoque, es que se diseñan iniciatvas digitales integrales como (incluidas las siglas de su tecnologia de soporte): reconversión de espacios internos e infraestrucura para trabajo en casa (IoT), áreas comunes con conexión y conectividad 24 hrs. de manera sustentable (IoT), inteligencia de datos y sensores para eficientar consumos energéticos y la seguridad del desarrollo (BD), elementos por lo menos básicos de seguridad informatica (ciberseguridad) y el análsis/predicción de variables, elementos socio-demográficos y/o comportamientos de clientes, usuarios y proveedores (BD).

Otras adicionales más operativas, pero no menos trascendentales, son la mejora continua de la experiencia del cliente desde que tiene un primer contacto, hasta que habita la vivienda, y por esta experiencia satisfactoria, la recomienda. La rapidez, eficiencia y alineación de expectativas son temas clave; además de que la calidad de la información debe ser intachable.

Todo esto redondeado, en una serie de elementos digitales que, de cara al futuro, buscan integrar comunidades urbanas donde su unidad básica es la vivienda y sus habitantes, a quienes impulsados por la digitalizacíon, les brinda un amplio espectro de información, eficiencias y accesibilidad, mas alla de los muros de la vivienda.

Aquí el último eslabón es la coordinación de habitantes, desarrolladores (grandes, medianos y pequeños) y autoridades (Onavis, municipios y estados) para que, en conjunto, trabajen con el fin de que su entorno inmediato comunitario sea mas seguro, eficiente y sustentable, vía las herramientas digitales.

Sí, la actual pandemia, además de acelerar el proceso de digitalización, pareciera que impulsa a que se encuentren en un punto de unión y armonización; el desarrollo urbano, la vivienda y la digitalización. He aquí el mas importante reto de la digitalización de la vivienda.

Acerca del autor

Martín Guevara cuenta 28 años de experiencia en la industria de consultoria, real state y construcción. Ingeniero Industrial y de Sistemas egresado del ITESM CEM, también cuenta con una maestría en Políticas Públicas por el ITESM en colaboración con JFK School of Government de la Universidad de Harvard, así como un master en Vivienda y Sustentabilidad por parte de la Universidad Politécnica de Madrid y el ITAM Ha sido consultor de negocios en firmas como: KPMG, PwC, Neoris y Softtek. En el sector público ha participado como funcionario y consultor del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo y del Banco Mundial. Por 10 años fungió como Director Corporativo de Desarrollo del Negocio en Casas ARA. Actualmente es Socio en Propiedades.com, Director General de Urbania Digital y Consejero Fundador de CIO Club México. martin.guevara@propiedades.com

Bibliografía

[1] N. Cámara, “DiGiX 2019: Evolución de la Digitalización”, BBVA Research, Enero 2020

[2] S. Fuchs, J. Nowicke and G. Strube, “Navigating the digital future: The disruption of capital projects”, McKinsey & Co, October 2017, 2-4

[3] K.C. Landon and J.P. Landon, “Management Information Systems”, 11^th ed. (New Jersey: Pearson Prentice Hall, 2010)

[4] S. Topelson, “Estado actual de la vivienda 2018”, Fundación CIDOC, sep 2019

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