El sector de la vivienda mantiene un crecimiento lento y los indicadores no proyectan mejoras para 2026. Datos oficiales muestran precios al alza, falta de oferta accesible y una brecha que sigue ampliándose.
El problema de la vivienda es como el de la inclusión financiera: de accesibilidad a los productos. Está limitado, por un lado, por el ingreso de la población vs. el precio de la vivienda (que además sigue con un encarecimiento constante del orden del 10 por ciento anual). Y, por otro lado, todos los analistas lo manifiestan: no hay suficiente producción de vivienda de la que demandan los mexicanos.
Números oficiales de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), reportados por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), señalan que en los últimos 15 años se ha triplicado el precio de la vivienda, no así los salarios.
MIT SMR México se financia mediante anuncios y sociosKarim Oviedo, presidente de AMPI, consideró que la crisis actual no es una “burbuja” de precios, sino una crisis por accesibilidad y falta de unidades.
No hay producto que demande el grueso de la población. La vivienda promedio está en alrededor de 1.8 millones de pesos, el crédito promedio de la banca comercial está por encima de 2 millones de pesos (pues se centran en financiar vivienda de más de este precio), y el salario promedio alcanza para comprar casa de 200 mil a 300 mil pesos. ¡Y no hay!
Esa vivienda económica que existió a inicios de los años 2000, de 350 mil pesos, ya no se produce. Ni la Vivienda del Bienestar, el programa oficial del gobierno, maneja ese precio; su piso es de 600 mil pesos y se adecúa según la región o el organismo que promueve su construcción. Por ejemplo, Infonavit y Conavi ya lo establecieron en 630 mil pesos, y en Nuevo León su gobernador, Samuel García, lo fijó en 635 mil pesos.
Los desarrolladores de vivienda que han revisado las reglas para su construcción afirman que “los números no dan” para que les paguen el terreno en 50 mil pesos y realicen la construcción para ofertar la vivienda final en esos 600 mil o 630 mil pesos. Entonces, la mayoría no participa.
Por ello, el gobierno federal moviliza a los gobiernos estatales y al Infonavit, Conavi y Fovissste para que consigan terrenos donados y tengan el insumo básico: la tierra.
Además, este programa solo se propone construir, con los desarrolladores y constructores a quienes subcontrata, aproximadamente 1.8 millones de viviendas vs. un déficit de 8.5 millones (Sedatu).
¿Crecerá el sector inmobiliario con vivienda y nearshoring en el 2026?
Como el ingreso promedio alcanza para una vivienda de 200 mil a 300 mil pesos —vivienda que no hay—, no les alcanza para comprar la existente, y la que no hay se desplaza lentamente.
El problema es de toda la industria, porque este desperfilamiento se traduce también en una caída del 8 por ciento en los créditos hipotecarios (Asociación de Bancos de México —ABM—).
Los analistas especializados reconocen que el problema lleva por lo menos 12 años, cuando se dejó de producir vivienda económica, sobre todo tras la cancelación de los subsidios que manejaron los gobiernos de Fox y Calderón.
Allí los empresarios migraron hacia el segmento medio y residencial. Y aún no se ven aterrizar las viviendas económicas ni las del Bienestar. La producción de estas, según AMPI, se desplomó 74 por ciento.
Actualmente la informalidad sigue creciendo en el país y esto afecta el acceso a créditos y también el crecimiento de la autoconstrucción.
Es un círculo vicioso porque se construye al modo de entender y no de la mejor manera ni la más segura.
La obtención de ingresos de manera “irregular” no repercute en beneficios para la economía en general ni, obviamente, para un sistema de seguridad social para la población; además inhibe el acceso a créditos de la banca.
Están surgiendo nuevas entidades, pero atienden a la economía mixta, es decir, a quienes sí tienen comprobantes de ingresos o están bancarizados.
Para rematar, el crecimiento de México este año no es óptimo y el que se espera para 2026 no es mejor.
Los factores que alteran a toda la industria son tanto internos (la reforma judicial y la falta de incentivos para la industria, etc.) como externos (aranceles, encarecimiento de insumos básicos como acero y derivados, cemento, etc.).
Con un crecimiento moderado del PIB (1 por ciento; tasas de interés 7–9 por ciento), el mercado no se fortalecerá.
Lo que les queda a estos industriales es concientizar al gobierno de la necesidad de detonar a la industria para beneficiar a toda la población.
Expertos pagan por ver…
¿Consideras que un programa de incentivos similar al de Vivienda del Bienestar impulsará a la industria en general?
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